“Geçen ay 2.500 TL olan aidat nasıl 4.000 TL oldu?”

“Site yönetimi bize sormadan aidatı artırabilir mi?”

“Aidatı ödemezsem icraya verirler mi?”

“Site yönetiminin harcamalarını görmek zorunda mıyız?”

Özellikle güvenlik, havuz, peyzaj, temizlik, personel ve ortak alan giderlerinin bulunduğu büyük sitelerde aidatlar artık bazı bölgelerde kira bedelleriyle yarışacak seviyelere ulaşabiliyor.

Bu nedenle 2026 yılında Kat Mülkiyeti Kanunu’nda önemli bir değişikliğe gidildi.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının açıklamasına göre yeni düzenlemeyle site ve apartman yöneticilerinin aidat belirleme yetkisi sınırlandırıldı; işletme projesinin kat malikleri kurulu tarafından onaylanması esas hâle getirildi.

Yeni sistemde temel yaklaşım artık şu:

Site yöneticisi tek başına istediği aidatı belirleyemez.

2026 Site Aidatı Düzenlemesi Ne Getirdi?

Yeni düzenlemenin en önemli değişikliği, site veya apartmanın yıllık giderlerini belirleyen işletme projesinin kat malikleri kurulunun onayına bağlanmasıdır.

TBMM’nin düzenlemeye ilişkin açıklamasında, yöneticilerin keyfî aidat belirlemesinin önüne geçilmesinin ve aidat artırma yetkisinin kat malikleri kuruluna verilmesinin amaçlandığı belirtilmiştir.

Yani yönetici;

“Elektrik arttı, personel giderleri arttı, bundan sonra aidat 6.000 TL.”

diyerek tek taraflı şekilde istediği bütçeyi kesinleştiremez.

Site veya apartmanın;

• Personel giderleri,
• Güvenlik,
• Temizlik,
• Elektrik,
• Asansör,
• Peyzaj,
• Havuz,
• Bakım-onarım,
• Sigorta,
• Ortak alan giderleri

bir işletme projesi içerisinde ortaya konulmalı ve kat malikleri kurulunun değerlendirmesine sunulmalıdır.

Yönetici Aidatı En Fazla Ne Kadar Artırabilir?

Yeni düzenlemenin en dikkat çekici kısmı burada ortaya çıkmaktadır.

Kat malikleri kurulunca daha önce onaylanmış bir işletme projesi varsa, yönetici tarafından hazırlanacak geçici işletme projesindeki bedel, önceki yılın işletme projesine göre bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz.

2025 yılı için Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından ilan edilen yeniden değerleme oranı:

%25,49’dur.

Dolayısıyla 2026 yılında hazırlanan geçici işletme projesinde bu oran önem taşımaktadır.

Örnek

Bir sitenin 2025 yılı işletme bütçesi:

1.000.000 TL

ise %25,49 artışla geçici işletme projesi yaklaşık:

1.254.900 TL

seviyesine çıkarılabilir.

Ancak burada önemli bir ayrıntı bulunmaktadır.

Bu sınır, özellikle yöneticinin hazırladığı geçici işletme projesine ilişkindir.

Dolayısıyla internette görülen:

“Artık hiçbir site aidatı yüzde 25,49’dan fazla artırılamaz.”

şeklindeki ifade her durumda doğru değildir.

Kat malikleri kurulunun usulüne uygun şekilde aldığı kararlar ayrıca değerlendirilmelidir.

Yönetim Aidatı Tek Başına Belirleyebilir mi?

Yeni düzenlemenin temel amacı tam olarak bunu sınırlandırmaktır.

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmuyorsa yönetici geçici bir işletme projesi hazırlamak zorundadır.

Bu proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlanan kişilere bildirilir ve en geç üç ay içerisinde kat malikleri kurulunun onayına sunulur.

Dolayısıyla yönetici tarafından oluşturulan geçici bütçe sürekli ve sınırsız biçimde uygulanabilecek bir bütçe değildir.

Nihai değerlendirme kat malikleri kuruluna aittir.

Site Aidatı %25,49’dan Fazla Artırılamaz mı?

Bu noktada yeni düzenlemeyle ilgili en yaygın yanlış bilgi ortaya çıkmaktadır.

%25,49 oranını bütün aidat artışlarının kesin üst sınırı olarak değerlendirmek doğru değildir.

Bu oran 2025 yılı yeniden değerleme oranıdır ve kanundaki düzenleme özellikle yöneticinin mevcut işletme projesine dayanarak hazırladığı geçici işletme projesindeki artışı sınırlandırmaktadır.

Kat malikleri kurulunun gerekli giderleri değerlendirerek usulüne uygun biçimde farklı bir işletme projesi kabul etmesi başka bir hukuki durumdur.

Bu nedenle bir aidat artışına itiraz ederken yalnızca oran üzerinden değil;

• Kararın kim tarafından alındığı,
• Kat malikleri kurulunun toplanıp toplanmadığı,
• İşletme projesinin bulunup bulunmadığı,
• Toplantı ve karar yeter sayıları,
• Harcamaların gerçekliği,
• Yönetim planı

birlikte incelenmelidir.

Yönetim “Giderler Arttı” Diyerek İstediği Rakamı Talep Edebilir mi?

Hayır.

Gerçek giderlerin artmış olması aidat artışı için gerekçe oluşturabilir; ancak bu durum yönetime sınırsız bir belirleme yetkisi vermez.

Örneğin yönetim;

• Güvenlik maliyetini,
• Personel ücretlerini,
• Elektrik faturalarını,
• Bakım sözleşmelerini,
• Asansör giderlerini,
• Sigorta bedellerini

ortaya koyabilmelidir.

Kat maliklerinin, kendilerinden toplanan paranın hangi giderler için kullanıldığını sorgulama hakkı bulunmaktadır.

Site Yönetimi Harcamaları Göstermek Zorunda mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yöneticinin ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili görevleri bulunmaktadır ve yönetici yaptığı gelir ve giderlere ilişkin hesap vermekle yükümlüdür.

Kat maliklerinin özellikle;

• Gelir-gider kayıtlarını,
• Faturaları,
• Personel ödemelerini,
• Hizmet sözleşmelerini,
• Banka hareketlerini,
• İşletme projesini,
• Toplantı kararlarını

inceleme talepleri gündeme gelebilir.

“Burası özel yönetim, belgeleri gösteremeyiz.”

şeklindeki bir yaklaşım her durumda hukuken kabul edilebilir değildir.

Kiracı mı Yoksa Ev Sahibi mi Aidat Öder?

Bu soru uygulamada çok sık karıştırılmaktadır.

Normal kullanım ve işletme giderlerinden kaynaklanan aidatlar çoğunlukla bağımsız bölümden fiilen yararlanan kişiyi, yani kiracıyı ilgilendirir.

Örneğin;

• Güvenlik,
• Temizlik,
• Ortak alan elektriği,
• Kapıcı,
• Bahçe bakımı

gibi günlük işletme giderleri kiracıdan talep edilebilir.

Buna karşılık taşınmazın değerini artıran veya ana yapıya ilişkin büyük yatırım niteliğindeki giderlerde malikin sorumluluğu gündeme gelebilir.

Örneğin;

• Asansörün tamamen yenilenmesi,
• Binanın güçlendirilmesi,
• Çatının kapsamlı yenilenmesi,
• Yeni tesis yapılması

gibi giderlerin kime ait olacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira sözleşmesinde yer alan hükümler de önem taşır.

Aidatı Ödemezsem Ne Olur?

Fahiş olduğunu düşünmek, aidatı kendiliğinden ödememe hakkı vermez.

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak gider ve avans borçlarını ödemeyen kat maliki hakkında hukuki takip başlatılabilir.

Site yönetimi;

• İcra takibi,
• Alacak davası,
• Gecikme tazminatı

talep edebilir.

Bu nedenle:

“Aidat çok yüksek, ben hiç ödemiyorum.”

şeklinde hareket etmek önemli bir risk oluşturabilir.

Aidat kararının hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa kararın iptali ve borcun hukuki niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Aidat Borcu İçin İcra Gelirse Ne Yapılmalı?

Öncelikle icra dosyasındaki;

• Alacak miktarı,
• Borç dönemi,
• Faiz,
• Gecikme tazminatı,
• Dayanak yönetim kararı

kontrol edilmelidir.

Tebligatın alınmasının ardından uygulanacak takip türüne göre kısa itiraz süreleri bulunabilir.

Bu nedenle icra ödeme emrinin görmezden gelinmesi doğru değildir.

Süre içerisinde itiraz edilmemesi, takibin kesinleşmesine yol açabilir.

Fahiş Aidata Nasıl İtiraz Edilir?

Aidat artışının hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa öncelikle kararın dayanağı incelenmelidir.

Şu belgeler istenebilir:

1. Kat malikleri kurulu toplantı tutanağı,
2. İşletme projesi,
3. Gelir-gider tablosu,
4. Önceki yıl bütçesi,
5. Yönetim planı,
6. Hizmet sözleşmeleri,
7. Faturalar ve gider belgeleri.

Ardından kararın;

• Yetkili kurul tarafından alınıp alınmadığı,
• Toplantı çağrısının doğru yapılıp yapılmadığı,
• Oy yeter sayısının bulunup bulunmadığı,
• Yönetim planına uygunluğu

değerlendirilmelidir.

Kat Malikleri Kurulu Kararı İptal Edilebilir mi?

Evet.

Kat malikleri kurulunun kanuna, yönetim planına veya hukuka aykırı kararlarına karşı şartları oluştuğunda iptal davası açılabilir.

Ancak bu davalarda süreler önemlidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre toplantıya katılan ancak aykırı oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren; toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren kanunda öngörülen süre içerisinde mahkemeye başvurabilir.

Bu nedenle aidat kararının aylarca bekletilmesi hak kaybına yol açabilir.

Yönetim Aidat Dışında Ek Para İsteyebilir mi?

Bazı dönemlerde site yönetimleri:

• Ek aidat,
• Demirbaş bedeli,
• Olağanüstü gider,
• Ek bütçe

adı altında ödeme talep edebilir.

Böyle bir ödemenin hukuka uygun olup olmadığı;

• Harcamanın niteliğine,
• Kat malikleri kurulu kararına,
• Yönetim planına,
• İşletme projesine

göre değerlendirilir.

Yönetimin yalnızca:

“Kasada para kalmadı, herkes 10.000 TL göndersin.”

şeklinde mesaj göndermesi her durumda yeterli hukuki dayanak oluşturmayabilir.

Kullanmadığım Havuz İçin Aidat Ödemek Zorunda mıyım?

Bu da en çok tartışılan aidat konularından biridir.

Bir kat maliki;

“Ben havuza girmiyorum.”

“Çocuğum yok, oyun alanını kullanmıyorum.”

“Aracım yok, otopark kullanmıyorum.”

diyerek ortak giderlerden otomatik olarak muaf olmaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ortak giderlere katılma esasları bulunmaktadır.

Bir ortak alanın fiilen kullanılmaması, her durumda ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Ancak giderin niteliği, yönetim planı ve bağımsız bölümün kullanım hakkı ayrıca değerlendirilmelidir.

Zemin Kattaki Daire Asansör Aidatı Öder mi?

“Ben birinci katta oturuyorum, asansör kullanmıyorum.”

veya

“Dükkânın apartman girişiyle ilgisi yok.”

şeklindeki itirazlara çok sık rastlanmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu açısından yalnızca ortak alanı kullanmamak, ortak gider ödeme yükümlülüğünü otomatik olarak kaldırmayabilir.

Yönetim planında özel bir hüküm bulunup bulunmadığı ve ilgili bağımsız bölümün ortak tesisle hukuki bağlantısı değerlendirilmelidir.

Boş Daire İçin Aidat Ödenir mi?

Evet, taşınmazın boş olması kural olarak malik açısından ortak gider yükümlülüğünü tamamen ortadan kaldırmaz.

“Evde kimse yaşamıyor, bu nedenle aidat ödemiyorum.”

yaklaşımı her gider bakımından geçerli değildir.

Çünkü;

• Güvenlik,
• Ortak alan bakımı,
• Bina sigortası,
• Asansör bakımı,
• Yönetim giderleri

daire kullanılmasa da devam eder.

Ancak tüketim bazlı bazı giderlerin değerlendirmesi farklı olabilir.

Kiracı Aidatı Ödemezse Ev Sahibinden İstenebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bağımsız bölümden kira sözleşmesine veya başka bir hakka dayanarak sürekli şekilde yararlanan kişilerin ortak giderlere ilişkin sorumluluğu bulunmaktadır.

Bu nedenle kiracının ödemediği aidatlarda malik de bazı koşullarda site yönetiminin muhatabı hâline gelebilir.

Ev sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinde aidatın kiracı tarafından ödeneceğinin yazılması, site yönetimiyle malik arasındaki kanuni sorumluluğu her durumda ortadan kaldırmaz.

Ev sahibi daha sonra kiracıya rücu etmek durumunda kalabilir.

Site Yönetimi Denetlenebilir mi?

Evet.

Kat malikleri kurulunun yönetici üzerinde denetim yetkisi bulunmaktadır.

Yönetim planında farklı bir düzenleme bulunmuyorsa yönetimin hesapları belirli dönemlerde incelenebilir.

Büyük sitelerde özellikle;

• Yüksek hizmet alımları,
• Yakın firmalara verilen işler,
• Rekabetçi olmayan sözleşmeler,
• Belgelenmeyen harcamalar,
• Olağan dışı fiyat farkları

kat maliklerinin dikkat etmesi gereken konular arasındadır.

Yönetim Şirketi İstediği Firmayla Çalışabilir mi?

Profesyonel yönetim şirketlerinin bulunduğu sitelerde de bütün işlemler sınırsız bir ticari takdir alanında değildir.

Yönetim;

• Kat malikleri kurulu kararlarına,
• Yönetim planına,
• İşletme projesine,
• Kat Mülkiyeti Kanunu’na

uygun hareket etmek zorundadır.

Özellikle yüksek tutarlı hizmet sözleşmelerinin yönetim planı ve yetki kararlarıyla birlikte incelenmesi gerekir.

Site Yönetimi Görevden Alınabilir mi?

Şartları oluştuğunda yönetici veya yönetim kurulu değiştirilebilir.

Kat malikleri kurulu;

• Yönetim planındaki hükümlere,
• Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki toplantı esaslarına

uyarak yeni yönetici seçebilir.

Yönetimin hesap vermemesi, alınan kararları uygulamaması veya ciddi yönetim sorunlarının bulunması hâlinde hukuki yollar ayrıca değerlendirilebilir.

Yeni Aidat Düzenlemesi Kat Maliklerine Ne Sağlıyor?

2026 değişikliğinin en önemli etkisi aidat belirleme sürecini yöneticinin tek taraflı kararından uzaklaştırarak kat malikleri kurulunun onayına yaklaştırmasıdır.

Yeni sistemde;

• İşletme projesi daha önemli hâle geldi,
• Geçici bütçe sınırlandırıldı,
• Yönetimin aidat belirleme yetkisi daraltıldı,
• Kat maliklerinin bütçe üzerindeki söz hakkı güçlendirildi.

Bu durum özellikle yüzlerce veya binlerce bağımsız bölümün bulunduğu büyük sitelerde önem taşımaktadır.

2026 Yeniden Değerleme Oranı Kaç?

2025 yılı için ilan edilen ve 2026 uygulamalarında birçok mevzuat bakımından esas alınan yeniden değerleme oranı:

%25,49

olarak belirlenmiştir.

Ancak tekrar vurgulamak gerekir:

Bu oranı bütün site aidatı kararları için mutlak ve değiştirilemez bir tavan olarak yorumlamak doğru değildir.

Yeni düzenlemede bu oran yöneticinin hazırlayacağı geçici işletme projesi bakımından özel önem taşımaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Site yönetimi 2026’da istediği kadar aidat artırabilir mi?

Hayır. Yeni düzenlemeyle yöneticinin tek başına aidat bütçesi belirleme yetkisi sınırlandırılmış, işletme projesinin kat malikleri kurulu tarafından onaylanması esas hâline getirilmiştir.

2026 aidat artış sınırı yüzde 25,49 mu?

%25,49, 2025 yılı için ilan edilen yeniden değerleme oranıdır. Yeni Kat Mülkiyeti Kanunu düzenlemesinde özellikle yöneticinin hazırladığı geçici işletme projesindeki artış bakımından önem taşır. Her genel kurul aidat kararının otomatik olarak %25,49 ile sınırlı olduğunu söylemek doğru değildir.

Aidatı yüksek bulursam ödemeyebilir miyim?

Aidatı yüksek bulmak tek başına borcu ödememe hakkı sağlamaz. Aidat kararının hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa itiraz ve dava yolları değerlendirilmelidir.

Site yönetimi beni aidat için icraya verebilir mi?

Evet. Ödenmeyen ortak gider ve avans borçları için icra takibi başlatılabilir.

Aidat kararına dava açılabilir mi?

Kanuna veya yönetim planına aykırı kat malikleri kurulu kararlarının iptali için şartları oluştuğunda dava açılabilir.

Kiracı aidatı ödemezse ev sahibi sorumlu olur mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında malik de site yönetimine karşı sorumlulukla karşılaşabilir. Kiracı ile malik arasındaki iç ilişki ayrıca değerlendirilir.

Daire boşsa aidat ödenir mi?

Kural olarak evin boş olması ortak gider yükümlülüğünü tamamen ortadan kaldırmaz.

Havuzu kullanmıyorsam havuz gideri ödemek zorunda mıyım?

Ortak alanı fiilen kullanmamak her durumda ortak giderden muafiyet sağlamaz. Yönetim planı ve giderin niteliği incelenmelidir.

Zemin kattaki daire asansör gideri öder mi?

Yalnızca asansörün kullanılmaması otomatik olarak ödeme yükümlülüğünü kaldırmaz. Yönetim planı önem taşır.

Yönetim gider belgelerini göstermek zorunda mı?

Kat maliklerinin yönetimin hesaplarını ve giderlerini denetleme hakları bulunmaktadır. Yönetici yaptığı işlemler ve giderler konusunda hesap vermekle yükümlüdür.

Sonuç

2026 yılında yürürlüğe giren yeni düzenlemeyle site ve apartman aidatlarının belirlenmesinde önemli bir sistem değişikliğine gidildi.

Artık site yöneticisinin:

“Yeni aidat bu kadar, herkes ödesin.”

şeklinde sınırsız bir belirleme yetkisinden söz edilemez.

İşletme projesi, bütçe ve aidat kararlarında kat malikleri kurulunun rolü güçlendirilmiştir. Yönetici tarafından hazırlanacak geçici işletme projesindeki artış bakımından da önceki yılın yeniden değerleme oranı sınırı getirilmiştir.

2025 yılı yeniden değerleme oranının %25,49 olması nedeniyle bu oran 2026 geçici işletme projeleri bakımından özellikle önem taşımaktadır.

Ancak aidat uyuşmazlıklarında yalnızca artış oranına bakmak yeterli değildir.

Kararın;

• Kim tarafından alındığı,
• İşletme projesinin bulunup bulunmadığı,
• Genel kurulun usulüne uygun yapılıp yapılmadığı,
• Giderlerin gerçekten oluşup oluşmadığı,
• Yönetim planına uyulup uyulmadığı

birlikte incelenmelidir.

Kandemir Hukuk ve Danışmanlık, site ve apartman yönetimi uyuşmazlıkları, fahiş aidat kararları, kat malikleri kurulu kararlarının iptali, ortak gider alacakları ve Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki uyuşmazlıklarda hukuki destek sunmaktadır.

Bilgilendirme: Bu makale 19 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuat ve resmî kurum açıklamaları esas alınarak hazırlanmıştır. Her site ve apartmanın yönetim planı, işletme projesi ve kurul kararları farklı olduğundan somut olay ayrıca değerlendirilmelidir.